publiziert am 30/04/2023

1. Auch naträgliche Reservierungsveträge unterliegen der AGB-Kontrolle

Ein im Nachgang zu einem bestehenden Immobilienmaklervertrag geschlossener Reservierungsvertrag ist nach Auffassung des Bundesgerichtshof eine Nebenabrede zum Maklervertrag, die der uneingeschränkten AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegt. Die Verpflichtung zum exklusiven Vorhalten der Immobilie sei als maklerrechtliche Zusatzleistung anzusehen. Dass der Reservierungsvertrag in einem gesonderten Vertragsdokuments geschlossen worden war und die Vereinbarung über ein Jahr nach dem Maklervertrag zustande gekommen sei, stehe dem nicht entgegen.

2. Reservierungsgebühren benachteiligen den Kunden unangemessen

Der Bundesgerichtshof hat am 20. April 2023 ferner entschieden, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr für das zeitlich begrenzte (1 Monat) exklusive Vorhalten einer Immobilie eine unangemessene Benachteiligung des Kunden darstellt, wenn

– die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und

– sich aus der Reservierungsvereinbarung für den Kunden weder nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist.

Es gehöre im Vertragsrecht allgemein zu den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, dass bei der Abwicklung gegenseitiger Verträge auf das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung angemessen Rücksicht zu nehmen ist. Diesen Grundsatz würde der streitige Reservierungsvertrag nicht ausreichend beachten:

– Er stelle den Versuch des Maklers dar, sich für den Fall des Scheiterns der Vermittlungsbemühungen gleichwohl eine Vergütung zu sichern, ohne dass gewährleistet ist, dass sich für die Kunden aus dieser entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung nennenswerte Vorteile ergeben oder seitens des Maklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist. Das Versprechen des Makler, die Immobilie nicht mehr anderweitig anzubieten, hat nach der Rechtsprechung kein entscheidendes Gewicht: Jedenfalls lasse es das Recht des Eigentümers unberührt, seine Verkaufsabsichten aufzugeben oder das Objekt ohne Einschaltung eines Maklers an Dritte zu veräußern. Die Kaufinteressenten hätten dann einen nicht unerheblichen Betrag bezahlt, ohne im Gegenzug die Gewähr zu haben, das Objekt auch erwerben zu können. Der Nutzen der Vereinbarung für den Kunden sei daher sehr eingeschränkt.

– Durch die zugesagte Reservierung werde allenfalls dann eine relevante Gegenleistung erbracht, wenn die Zeitdauer der Reservierung so lang wäre, dass die Gefahr, die Immobilie nicht mehr anderweitig zu dem ins Auge gefassten Kaufpreis erwerben zu können, nennenswert erhöht wäre. Davon konnte im entschiedenen Fall (Reservierung für einen Monat) keine Rede sein.

– Nach Ansicht des Senats wird die einseitige Berücksichtigung der Interessen des Maklers noch dadurch verstärkt, dass ein Anspruch auf Rückerstattung des gezahlten Reservierungsentgelts auch dann ausgeschlossen war, wenn der Kaufinteressent das Nichtzustandekommen eines Vertragsschlusses nicht zu vertreten hat, sondern der Makler selbst oder ein Dritter für das Scheitern des Kaufs verantwortlich ist.

Zudem komme der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich und widerspreche dadurch dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags: Danach verdient der Makler nur dann eine Provision, wenn seine Tätigkeit erfolgreich war.

3. Formfragen offengelassen

Ob die Verpflichtung zur Zahlung einer Reservierungsgebühr in Höhe von 4.200 Euro – 1% des Kaufpreises – auch deshalb unwirksam war, weil sie nicht notariell beurkundet wurde, hat der Bundesgerichtshof hier offen gelassen.

Nach der Rechtsprechung sind Vertragsstrafenversprechen und damit Reservierungsabreden mit Verfallklauseln dann formbedürftig, wenn durch sie auf den möglichen Immobilienkäufer ein mittelbarer Zwang zum Erwerb ausgeübt wird. Zur “Schmerzgrenze” hatte der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 6.2.1980 (Az. IV ZR 141/78) ausgeführt: „Nach Ansicht des erkennenden Senats bedarf vielmehr eine Vereinbarung, durch die dem Makler neben dem Ersatz der – tatsächlich entstandenen oder, wie hier, allgemein errechneten – Aufwendungen ein Entgelt für seine Bemühungen versprochen wird, der notariellen Beurkundung […], wenn allein dieses Entgelt den Betrag von etwa 10 bis 15% der vereinbarten Provision übersteigt und dies nicht durch außergewöhnliche Umstände gerechtfertigt ist.“ Wir raten daher auch aus diesem Grund zur Vorsicht bei Reservierungsvereinbarungen.

Für Rückfragen stehen wir Ihnen jederzeit gern zur Verfügung.

Ihr

Notare Bergstraße

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