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… Dann sind Sie in der Bergstraße mit unserem Schwerpunkt privates Immobilienrecht genau richtig!
Risikovermeidende Vertragsgestaltung
Bei einem Immobilienkauf investieren Sie in der Regel erhebliche Beträge des ersparten Vermögens, zusätzliche Darlehen müssen aufgenommen werden. Der Notar sorgt für eine rechtlich ausgewogene Vertragsgestaltung und hilft, Risiken zu erkennen und zu vermeiden. Er überwacht die Eigentumsumschreibung und verhindert, dass Sie den Kaufpreis zahlen, ohne im Gegenzug Eigentümer zu werden.
Umfassender Service
Wir Notare in der Bergstraße kümmern uns auch um alle für den Vollzug des Kaufvertrags erforderlichen Unterlagen und erledigen die Korrespondenz mit dem Grundbuchamt und den Behörden.
Damit alles reibungslos klappt und Sie uns möglichst einfach die zur Vorbereitung Ihres Kaufvertrags relevanten Informationen zukommen lassen können, haben wir in einem Datenerhebungsbogen zusammengefasst, welche Angaben wir benötigen.
Finanzierung
Der Notar ist zuständig für die rechtlichen Aspekte des Grundstückskaufs; die wirtschaftlichen Fragen – insbesondere die Angemessenheit des Kaufpreises – beurteilt der Notar nicht. Auch ist die Finanzierung des Kaufpreises Sache des Käufers. Diese sollten Sie rechtzeitig mit Ihrer Bank besprechen. Im Vertragstext werden wir dann die Fälligkeit des Kaufpreises sowie den Übergabetermin hierauf abstimmen.
Falls Sie sich schon jetzt weiter informieren möchten, haben wir weiter unten einige Aspekte für Sie zusammengestellt. Bitte beachten Sie auch den Erklärfilm der Bundesnotarkammer zum Thema Hauskauf.
Zur Vorbereitung des Kaufvertrages und der Einsichtnahme in das Grundbuch benötigen wir von Ihnen Angaben zum Grundstück oder der Wohnung, insbesondere zum Grundbuchblatt, auf welchem die Immobilie verzeichnet ist, oder wo sie belegen ist. Auch sollten Sie uns rechtzeitig Besonderheiten des Kaufgegenstands mitteilen, damit wir diese individuell im Vertragstext berücksichtigen können. Hierzu zählen natürlich auch etwaige Ihnen bekannte Mängel oder von einer Partei versprochene Zusatzleistungen.
Bauträgerverträge
Sofern Ihre neue Wohnung oder Ihr neues Haus erst auf dem Papier existiert und vom Verkäufer noch zu errichten ist, ist ein sogenannter Bauträgervertrag zu beurkunden. In ihm verpflichtet sich der Bauträger zur Übereignung eines Grundstücks und der schlüsselfertigen Errichtung des Gebäudes. Für diese Kombination aus Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag gelten einige Besonderheiten:
- Da der Kaufgegenstand noch nicht errichtet ist und folglich noch nicht besichtigt werden kann, sollte sich der Käufer auf alle Fälle vor dem Beurkundungstermin die Baubeschreibung und die Baupläne gründlich studieren. Diese Urkunden werden bei Beurkundung mit einbezogen und werden für die Vertragsparteien verbindlich.
- Die Fälligkeit des Kaufpreises richtet sich zum Schutz des Käufers nach der Makler- und Bauträgerverordnung. Danach hat der Käufer regelmäßig in Raten nach dem tatsächlichen Baufortschritt zu zahlen und auch erst dann, wenn der Notar ihm zusätzliche Fälligkeitsvoraussetzungen mitteilt. Alternativ ist eine Zahlung gegen Vorlage einer vom Bauträger zu stellenden Bankbürgschaft vorgesehen.
- Darüber hinaus regelt der Bauträgervertrag den Zeitplan und den Umfang der Bauerrichtung und etwaige Sonderwünsche des Käufers.
- Vorsicht beim Abschluss getrennter Verträge über Grundstückskauf und Bauerrichtung. In der Regel sind beide Verträge zu beurkunden, sonst droht Nichtigkeit!
Häufig sind Immobilien mit den unterschiedlichsten Rechten belastet, wie z. B. Grundschulden oder Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Reallasten, aber auch Wohnrechten, Nacherbenvermerken oder Zwangsvollstreckungsvermerken. Die meisten Belastungen sind aus dem Grundbuch erkennbar. In der Regel verpflichtet sich der Verkäufer, die auf dem Grundstück ruhenden Hypotheken und Grundschulden zu löschen, sei es durch Rückzahlung des gesicherten Kredits oder durch Verpfändung eines anderen Grundstücks. Um die tatsächliche Löschung nicht übernommener Belastungen kümmern wir uns im Rahmen des Vollzugs Ihres Kaufvertrags.
Sofern Sie den Kaufpreis durch Kreditaufnahme finanzieren, muss zugunsten Ihrer Bank eine Grundschuld (siehe auch Sicherheiten) bestellt werden.
Beim Immobilienkaufvertrag ist die Sicherung des Leistungsaustausches von besonderer Bedeutung. Der Verkäufer soll das Eigentum nur übertragen, wenn die Kaufpreiszahlung gesichert ist; der Käufer will den Kaufpreis erst zahlen, wenn der Eigentumswechsel gesichert ist. Deshalb sieht der Kaufvertrag regelmäßig vor, dass der Kaufpreis erst nach Vorliegen bestimmter Voraussetzungen an den Verkäufer gezahlt werden soll. Hierzu zählen in der Regel:
- das Vorliegen aller erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmungserklärungen,
- die Eigentumsvormerkung im Grundbuch, durch die der Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers im Grundbuch gesichert wird,
- das Vorliegen der für die Löschung nicht übernommener Rechte im Grundbuch erforderlichen Unterlagen, vor allem Löschungsbewilligungen der Banken bezüglich zu löschender Grundschulden und Hypotheken,
- das Vorliegen von Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen etwaiger Vorkaufsberechtigter, insbesondere der Gemeinde beim Grundstückskauf.
In besonderen Situation kann die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto erfolgen. Es ist ein besonders geeignetes Mittel zur Gewährleistung einer Zug-um-Zug-Abwicklung: Mit einem Notaranderkonto kann sogar die vertragsgemäße Übergabe effektiv abgesichert werden. Es kommt auch zum Einsatz, wenn es einmal ganz schnell gehen muss oder besonders kompliziert ist, wie in Insolvenzfällen.
Im Kaufvertrag ist der Stichtag für den wirtschaftlichen Übergang der Immobilie auf den Käufer festzulegen. Von diesem Zeitpunkt an kann der Käufer diese in Besitz nehmen. Mieterträge stehen von nun an dem Käufer zu, der ab dem Stichtag allerdings auch die Kosten und Lasten der Immobilie (Müll- und Abwassergebühren, Grundsteuer etc.) zu tragen hat. Der wirtschaftliche Übergang erfolgt in der Regel mit der vollständigen Kaufpreiszahlung.
Ist die Übergabe des Kaufgegenstandes Voraussetzung für die Auszahlung des Kaufpreises vom Notaranderkonto, so ist dem Notar die erfolgte Übergabe unverzüglich nachzuweisen. In der Regel geschieht dies durch Übersendung eines bei Übergabe von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Übergabeprotokolls.
Muster Übergabeprotokoll (PDF)
Liegen dem Notar sämtliche für die Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen vor und sind die ihm von Gläubigern aufgegebenen Treuhandauflagen erfüllbar, wird er beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung beantragen, vorausgesetzt natürlich, dass der Kaufpreis bezahlt ist. Auf diese Weise hat der Verkäufer die Sicherheit, das Eigentum am Kaufgegenstand erst nach Erhalt des vertraglich vereinbarten Kaufpreises zu verlieren.
Auch beim Verkauf Ihrer Immobilie sorgt der Notar für eine rechtlich ausgewogene Vertragsgestaltung und hilft, Risiken zu erkennen und zu vermeiden. Er überwacht die Eigentumsumschreibung und verhindert, dass Sie Ihre Immobilie verlieren, bevor der Kaufpreis gezahlt wurde. Häufig müssen noch vorhandene Kreditsicherheiten abgelöst werden. Dies erfolgt idR durch den Käufer aus dem Kaufpreis.
Damit Sie uns möglichst einfach alle für die Vorbereitung Ihres Kaufvertrags relevanten Informationen zukommen lassen können, haben wir in einem Datenerhebungsbogen zusammengefasst, welche Angaben wir benötigen.
Wir Notare in der Bergstraße besorgen die für den Vollzug des Kaufvertrags erforderlichen Unterlagen, auch von Ihren Banken, und erledigen die Korrespondenz mit dem Grundbuchamt und den Behörden.
Wir sind zuständig für die rechtlichen Aspekte des Grundstückskaufs; die wirtschaftlichen Fragen – insbesondere die Angemessenheit des Kaufpreises – beurteilt der Notar nicht. Wegen der Ablösung etwaiger Darlehen sprechen Sie bitte vorher mit Ihrer finanzierenden Bank, damit keine Überraschungen, insbesondere mit Blick auf Vorfälligkeitsentschädigungen, entstehen. Auch die Finanzierung des Kaufpreises durch den Käufer sollten Sie sich rechtzeitig (also vor Beurkundung) nachweisen lassen.
Schenkungen, insbesondere von Immobilien, finden im Regelfall unter nahen Angehörigen wie Eltern und Kindern sowie zwischen Ehegatten statt. Auch im Familiekreis muss jedoch gründlich überlegt werden, ob eine Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen werden soll.
Für die Gestaltung Ihres Schenkungsvertrags gibt es eine Vielzahl zu berücksichtigender persönlicher und zivilrechtlicher Aspekte – dabei unterstützen wir Sie in der Bergstraße als Notare. Die steuerrechtlichen Seiten der Schenkung sollten Sie bitte ggf. mit Ihrem Steuerberater besprechen.
Überlassungen (Schenkung) können viele Motive haben, die jeweils eigene Regelungsschwerpunkte zur Folge haben:
Das Schenken “mit der warmen Hand” macht Freude und ist zur Ausnutzung steuerlicher Freibeträge sinnvoll. In dieser Konstellation behält sich der Veräußerer oft das Recht vor, die Immobilie weiter wie bisher zu nutzen (Nießbrauch) oder zumindest weiter selbst zu bewohnen (Wohnungsrecht). Ein späterer Verkauf durch den Schenker ist aber nicht mehr möglich. Sind mehrere Abkömmlinge vorhanden und wird das Anwesen nicht allen gemeinsam übertragen (als Miteigentümer oder in Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, damit künftige Quotenverschiebungen zwischen den Geschwistern grunderwerbsteuerfrei möglich sind), ist zugleich das Verhältnis zu den „weichenden Geschwistern“ zu regeln.
Durch ehebedingte Zuwendungen sollen in einer ehelichen Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft „paritätische“ Eigentumsverhältnisse hergestellt werden. Dabei stellen sich regelmäßig weitere Fragen:
- Soll die Überlassung auch im Trennungsfall weiter Bestand haben?
- Wenn ja, soll sie als Vorausleistung auf einen etwa geschuldeten Zugewinnausgleichsanspruch gelten?
- Wenn nein, muss Rückforderungsrecht geregelt werden.
Eigentümer mit risikobehafteter Tätigkeit (Unternehmer, Freiberufler mit Haftungsrisiken, Existenzgründer etc.) sind häufig bestrebt, wichtige Vermögensteile vor einem etwaigen künftigen Zugriff der Gläubiger zu sichern „asset protection“. Das kann nur funktionieren, wenn die Übertragung deutlich vor Eintritt der Krise erfolgt (bei späterer Insolvenz oder erfolglosen Pfändungsversuchen eines Gläubigers besteht eine maximal vierjährige Anfechtungsfrist). Auch darf sich der Veräußerer keine pfändbare „Gegenleistungen“ vorbehalten, wie etwa in Gestalt von Rentenzahlungen oder einem Nießbrauchsrecht; ungefährlich ist jedoch der Vorbehalt eines nicht übertragbaren Wohnungsrechts.
In ähnlicher Weise werden Überlassungen auch mit dem Ziel, Pflichtteilsansprüche zu reduzieren, vorgenommen: Durch rechtzeitiges Ausscheiden aus dem Nachlass sollen sich die Ansprüche pflichtteilsberechtigter anderer Personen (hierzu zählen Eltern, Ehegatten und Kinder, auch und insbesondere nichteheliche oder ersteheliche Kinder) nur noch auf das „Restvermögen“ beziehen, das beim Ableben noch vorhanden ist. Die „Wartefrist“ beträgt hier gemäß § 2325 BGB zehn Jahre. Die Frist beginnt aber nicht zu laufen, solange sich der Veräußerer wesentliche Nutzungen (etwa in Gestalt eines Nießbrauchs) vorbehalten hat, sowie wenn der Veräußerer Vermögenswerte an seinen Ehegatten übertragen hat (aus Sicht des Gesetzgebers wirtschaften Ehegatten „aus einem Topf“). Stirbt der Veräußerer, ohne dass die genannte Zehn-Jahres-Frist seit der Schenkung bereits vollständig abgelaufen wäre, reduziert sich aber immerhin der Pflichtteilsergänzungsanspruch anderer Personen um 10 % für jedes abgelaufene Zeitjahr (sofern die Frist überhaupt angelaufen ist, also nicht bei Schenkungen unter Nießbrauchsvorbehalt und bei Schenkungen unter Ehegatten).
Wie bei der Verrentung des Eigenheims durch Kaufvertrag kann die finanzielle Versorgung des Veräußerers auch als Gegenleistung einer Immobilienschenkung vorbehalten werden. Dabei richtet sich die Rente dann nach dem realen Wert der Immobilie. Die Rente kann auf Lebenszeit oder aber bis zum Renteneintritt des Veräußerers geschuldet werden. Sie kann sich der Höhe nach entweder nicht verändern („Leibrente“) oder aber an persönlichen Faktoren wie der Leistungsfähigkeit des Erwerbers oder dem Bedarf des Veräußerers orientieren („dauernde Last“). Die steuerlichen Erfordernisse für die Abzugsfähigkeit solcher wiederkehrender Leistungen beim Erwerber müssen in diesem Fall mit dem Steuerberater vorab geklärt werden.
Sicherheiten spielen bei Immobilien immer eine Rolle. Dabei kommt es nicht darauf an, ob verkauft, gekauft oder verschenkt wird. Jede Übertragung von Immobilien löst typische Sicherungsbedürfnisse – und manche Konstellationen auch untypische – aus. Wie auch immer, wir Notare in der Bergstraße besprechen mit Ihnen den Einzelfall und sorgen für Ihre individuelle Sicherheit!
Vorab stellen wir hier einige typische Sicherungsrechte vor:
In der Regel nimmt der Käufer zur Kaufpreisfinanzierung einen Kredit auf, den er absichert, indem er am Grundstück oder an der Eigentumswohnung zu Gunsten der Bank ein Grundpfandrecht bestellt. Als Grundpfandrechte kommen die Hypothek oder die in der Praxis vorherrschende Grundschuld in Betracht.
Die Hypothek ist für eine bestimmte Forderung bestellt und daher mit der Rückzahlung des gesicherten Darlehens in der Regel verbraucht. Dem gegenüber ist die Grundschuld ein abstraktes Sicherungsmittel, kann also auch für ein neues Darlehen als Sicherheit dienen.
Welche Verbindlichkeit durch die Grundschuld gesichert wird, ergibt sich aus der sogenannten Zweckerklärung. Sie wird unmittelbar und privatschriftlich zwischen Bank und Kreditnehmer vereinbart. Es ist mit besonderen Gefahren verbunden, wenn ein Beteiligter zulässt, dass fremde Verbindlichkeiten, insbesondere solche, die ohne seine Mitwirkung begründet werden können, gesichert werden.
Die in der Grundschuldbestellungsurkunde genannten Zinsen liegen in der Regel deutlich über dem Darlehenszinssatz. Der sich aus Zinsen, einmaliger Nebenleistung und Nominalbetrag ergebende Gesamtbetrag bestimmt lediglich, bis zu welcher Forderungshöhe die Immobilie als Sicherheit dient. Zurückgezahlt werden muss jedoch nur das, was der Bank oder Sparkasse tatsächlich zusteht.
Falls die Rückzahlung der gesicherten Forderung unterbleibt, kann die belastete Immobilie versteigert werden. In der Regel verlangt die Bank zusätzlich eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich der Immobilie und des gesamten sonstigen Vermögens des Kreditnehmers (z. B. Konten, Lohnansprüche). Dadurch bekommt sie einen vollstreckungsfähigen Titel, ohne erst ein gerichtliches Urteil gegen den säumigen Schuldner erstreiten zu müssen. Diesem steht dann natürlich der Rechtsweg offen, um eine unberechtigte Zwangsvollstreckung abzuwenden.
BNotK-Glossar Grundpfandrechte
Ist ein Grundstück aufgrund seiner Lage nicht ohne Weiteres erschlossen, kommen sogenannte Dienstbarkeiten ins Spiel, mit deren Hilfe die Erschließung eines Grundstücks gesichert werden kann. Das ist regelmäßig der Fall, wenn ein Grundstück aufgeteilt wird und der hintere Teil keine Verbindung zum öffentlichen Verkehrsraum hat.
Eine Grunddienstbarkeit räumt dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstücks (herrschendes Grundstück) das Recht ein, das belastete (dienende) Grundstück in bestimmter Weise zu mutzen. Die Grunddienstbarkeit kann auch regeln, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks auf bestimmte Rechte verzichtet oder bestimmte Handlungen unterlässt.
Die Belastung des dienenden Grundstücks wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Im Grundbuch des herrschenden Grundstücks kann im Bestandsverzeichnis ein sogenannter Herrschvermerk aufgenommen werden.
Häufig sind folgende Grunddienstbarkeiten (und Kombinationen von diesen):
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Wegerecht: Der Berechtigte darf über bestimmte Bereiche des belasteten Grundstücks gehen oder fahren.
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Leitungsrecht: Der Berechtigte darf Leitungen (Strom, Wasser, Abwasser, Daten) im Boden des belasteten Grundstücks verlegen und nutzen.
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Überbaurecht: Das Gebäude darf zum Teil auf das fremde Grundstück ragen.
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Bebauungsbeschränkung: Der Grundstückseigentümer darf bestimmte Gebäude auf seinem Grundstück nicht errichten oder bestimmte Bereiche seines Grundstücks nicht bebauen. Damit kann bspw. einem Nachbarn ein freier Blick oder eine Abstandsflächenübernahme gesichert werden. .
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Immissionsduldung: Gehen von einem Grundstück, bspw. einem landwirtschaftlichen Betrieb, bestimmte Emissionen aus, können Nachbargrundstücke in der Weise belastet werden, dass deren jeweilige Eigentümer die Immissionen dulden müssen und keine Rechte bspw. wegen Lärms oder Gerüchen geltend machen, insbesondere nicht Unterlassung oder Schadensersatz verlangen können.
Wohn-, Wohnungs- und Nießbrauchsrechte spielen bei Schenkungen aufgrund vorweggenommener Erbfolge eine zentrale Rolle. Auch bei der Immobilienverrentung (Verkauf gegen Leibrente und Weiterbenutzungsrecht) können solche dinglichen Rechte zur Absicherung des Verkäufers eingesetzt werden.
Das lebenslange Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Sie gibt dem Berechtigten die Befugnis, eine Immobilie oder einzelne Räume unter Ausschluss des Eigentümers zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen. Das Wohnungsrecht ist nicht übertragbar und nicht vererblich. Es kann jedoch geregelt werden, dass die Ausübung Dritten überlassen werden darf.
Das Wohnungsrecht wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Damit sichert es den Wohnungsberechtigten auch für den Fall, dass die Immobilie vom Eigentümer verkauft wird oder dieser insolvent wird. Auch wenn der Eigentümer der Immobilie stirbt, bleibt das Wohnungsrecht bestehen. Besonders wichtig ist der Rang der Grundbucheintragung: Hat bspw. die Grundschuld zugunsten einer Bank den Vorrang und bedient der Eigentümer das gesicherte Darlehen nicht mehr, kann das Wohnungsrecht erlöschen, wenn die Zwangsversteigerung aus der vorrangigen Grundschuld betrieben wird.
Soll der Berechtigte an den Wohnräumen das Nutzungsrecht nicht unter Ausschluss des Eigentümers erhalten, sondern nur ein Recht zur Mitbenutzung, kann ein (Mit-) Wohnrecht bestellt werden. Das kann bspw. zur Absicherung eines Lebensgefährten oder einer Lebensgefährtin eingesetzt werden.
Umfassendere Rechte hat der Berechtigte mit einem Nießbrauch. Der ungewöhnliche Begriff kommt aus dem Frühneuhochdeutschen: “Nieß” bedeutete “Benutzung” oder “Genuss”. Der Nießbrauch ist daher das umfassende Recht, eine Immobilie zu gebrauchen und aus dieser den Nutzen zu ziehen. Der Nießbrauchsberechtigte darf daher eine Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern diese auch vermieten. Darin liegt der wesentliche Unterschied zum Wohnungsrecht.
Der Nießbrauch wird auch im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Er ist höchstpersönlich, also nicht übertragbar (§ 1059 BGB) und nicht vererblich (§ 1061 BGB). Allerdings können Gläubiger des Nießbrauchsberechtigten einzelne Rechte, die sich aus dem Nießbrauch ergeben (z.B. Miete), pfänden. Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten.
Der Nießbraucher hat regelmäßig für die Erhaltung der Immobilie in ihrem „wirtschaftlichen Bestand“ zu sorgen und die gewöhnlichen Unterhaltskosten zu tragen. Dazu gehören auch die regelmäßigen öffentlichen Lasten (Grundsteuer, Schornsteinfeger etc.) und im Rahmen “ordnungsgemäßen Wirtschaft” auch die Versicherung gegen Brandschaden und sonstige Unfälle. Außergewöhnliche Arbeiten / Reparaturen / Lasten (Eindeckung des Daches, Austausch der Heizung, Anlieger- und Erschließungskosten) muss hingegen der Eigentümer erledigen und zahlen. Die Verteilung kann abweichend geregelt werden, was in der Praxis häufig passiert. Hier beraten wir Sie in der Bergstraße gern, zum Beispiel zum
- Bruttonießbrauch: Nießbraucher trägt weder Kosten und Lasten der Immobilie noch hat er für die Erhaltung in seinem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Das muss steuerlich gut überlegt werden.
- Nettonießbrauch: Der Nießbraucher trägt sogar die außerordentlichen Lasten, tilgt bestehende Verbindlichkeiten (weiter) und ist auch für Ausbesserungen und Erneuerungen zuständig, die über die gewöhnliche Unterhaltung hinausgehen.